Kto może określić wartość nieruchomości?
Rzeczoznawca majątkowy. Mówi o tym wprost ustawa o gospodarce nieruchomościami:
„Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi (…)”
art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Wartości z ust. 1 pkt 1 i 2 to wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. Ustawa dodaje, że rzeczoznawca dokonuje określania wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3), a działalność w zakresie szacowania nieruchomości jest możliwa, gdy te czynności wykonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 174 ust. 6).
Rzeczoznawca to osoba fizyczna z państwowymi uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 2). Prawo wykonywania zawodu nabywa z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, a tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej (art. 174 ust. 3b).
Co grozi za wycenę nieruchomości bez uprawnień?
„Kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia wartości nieruchomości lub trwale związanych z nieruchomością maszyn lub urządzeń, podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.”
art. 198 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Tej samej karze podlega m.in. firma prowadząca działalność w zakresie szacowania nieruchomości, która powierza wycenę osobie bez uprawnień (art. 198 ust. 2 pkt 2). Orzekanie następuje w trybie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 198 ust. 3).
Co robi pośrednik w obrocie nieruchomościami?
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (art. 179a). Zakres jego czynności określa umowa pośrednictwa, zawierana w formie pisemnej lub elektronicznej (art. 180 ust. 3). Pośrednik ma obowiązkowe ubezpieczenie OC (art. 181 ust. 3).
Pośrednik zna rynek ofert w swojej okolicy i pomaga ustalić cenę ofertową — kwotę, z którą nieruchomość wchodzi na rynek. Cena ofertowa to punkt wyjścia do negocjacji. Nie jest operatem szacunkowym.
Rzeczoznawca a pośrednik — porównanie
| Rzeczoznawca majątkowy | Pośrednik | |
|---|---|---|
| Kto | osoba z uprawnieniami zawodowymi, wpisana do centralnego rejestru (art. 174 ust. 2 i 3b) | przedsiębiorca prowadzący działalność z zakresu pośrednictwa (art. 179a) |
| Co powstaje | operat szacunkowy — pisemna opinia o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1) | propozycja ceny ofertowej; to nie jest operat |
| Zasady pracy | przepisy prawa, szczególna staranność, etyka zawodowa, bezstronność (art. 175 ust. 1) | zakres czynności według umowy pośrednictwa (art. 180 ust. 3) |
| Odpowiedzialność | odpowiedzialność zawodowa (art. 178 ust. 1); obowiązkowe OC (art. 175 ust. 4), kopia polisy załącznikiem do operatu lub umowy (art. 175 ust. 4a) | obowiązkowe OC (art. 181 ust. 3) |
| Kontrola | ocena prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców (art. 157 ust. 1) | nie dotyczy |
| Okres wykorzystania | 12 miesięcy od daty sporządzenia, z wyjątkami (art. 156 ust. 3) | ustawa nie określa |
| Do czego służy | wszędzie tam, gdzie potrzebna jest wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę: w banku, w urzędzie, w sądzie | ustalenie ceny, z którą nieruchomość trafia na rynek |
Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?
Gdy wartość nieruchomości ma być podstawą decyzji, rozliczenia albo zabezpieczenia. Operaty zamawiają banki i ich klienci przy kredytach hipotecznych, a także organy administracji publicznej i sądy — ustawa wprost wspomina o rzeczoznawcy działającym na ich zlecenie (art. 155 ust. 4).
Gdy instytucja wymaga operatu szacunkowego, propozycja ceny od pośrednika go nie zastąpi.
A kiedy wystarczy rozmowa z pośrednikiem?
Gdy planujesz sprzedaż i szukasz ceny ofertowej. Pamiętaj tylko, że cena ofertowa to punkt wyjścia do negocjacji, a nie wartość rynkowa określona w operacie. Wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji na warunkach rynkowych (art. 151 ust. 1).
Jak sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy?
Rzeczoznawca jest wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 174 ust. 3b). Zapytaj o numer uprawnień. Moje uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości mają nr 7977 z dnia 13 września 2021 r. Więcej: o mnie.