Ile ważny jest operat szacunkowy?
Odpowiedź daje ustawa o gospodarce nieruchomościami:
„Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”
art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Ustawa nie używa słowa „ważność”. Mówi o okresie, w którym operat może być wykorzystywany. W praktyce chodzi o to samo: przez ten czas operat może służyć do celu, dla którego go sporządzono.
Od kiedy liczy się 12 miesięcy?
Od daty sporządzenia operatu. Tę datę znajdziesz w operacie. Nie liczy się od dnia, w którym operat trafił do banku czy urzędu.
Przykład: operat sporządzony w marcu 2026 r. można co do zasady wykorzystywać do marca 2027 r. Po potwierdzeniu aktualności — przez kolejne 12 miesięcy, czyli do marca 2028 r. W obu przypadkach pod warunkiem, że nie wystąpiły zmiany opisane niżej.
Kiedy operat traci aktualność przed upływem 12 miesięcy?
Gdy zmienią się uwarunkowania prawne albo istotne czynniki, o których mowa w art. 154 ustawy. Ten przepis wymienia m.in. cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dane o cenach nieruchomości podobnych.
Przykłady takich zmian:
- gmina uchwaliła plan miejscowy, który zmienił przeznaczenie działki,
- dom został rozbudowany albo poważnie uszkodzony,
- ceny podobnych nieruchomości na lokalnym rynku wyraźnie się zmieniły.
W takiej sytuacji operat może przestać nadawać się do użytku, choć nie minął jeszcze rok.
Jak przedłużyć ważność operatu? Potwierdzenie aktualności
Po upływie 12 miesięcy operat można nadal wykorzystywać, jeśli rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność (art. 156 ust. 4). Przepis stawia kilka warunków:
- potwierdzenia dokonuje rzeczoznawca, który sporządził operat,
- umieszcza w operacie stosowną klauzulę,
- dołącza analizę, z której wynika, że od daty sporządzenia operatu nie zmieniły się uwarunkowania prawne ani istotne czynniki z art. 154,
- do potwierdzenia stosuje się też wymóg dołączenia kopii polisy OC rzeczoznawcy (art. 175 ust. 4b).
Po potwierdzeniu operat może być wykorzystywany do tego samego celu przez kolejne 12 miesięcy, liczone od dnia upływu pierwszego okresu. Także w tym czasie traci aktualność, jeśli wystąpią zmiany, o których mowa wyżej.
Co, jeśli zmiany już wystąpiły?
Analiza ma potwierdzić, że zmian nie było. Jeżeli wystąpiły, potwierdzenie nie jest możliwe i potrzebna jest nowa wycena.
Jak przygotować się do potwierdzenia aktualności?
Odezwij się do rzeczoznawcy z wyprzedzeniem, bo analiza wymaga czasu. Powiedz, do czego operat ma dalej służyć, i opisz zmiany w nieruchomości od daty sporządzenia operatu: remont, rozbudowę, zmianę sposobu użytkowania, nowe obciążenia w księdze wieczystej. Te informacje są potrzebne, żeby ocenić, czy potwierdzenie jest w ogóle możliwe.
Co, jeśli operat sporządził inny rzeczoznawca?
Aktualność potwierdza ten rzeczoznawca, który sporządził operat. Inny rzeczoznawca może sporządzić nowy operat.
Czy bank przyjmie operat sprzed kilku miesięcy?
To zależy od banku. Ustawowe 12 miesięcy nie przesądza, czego wymaga konkretny bank. Bank może mieć własne wymagania co do tego, jak stary może być operat. Zapytaj o to doradcę, zanim złożysz wniosek. Zapytaj też, czy bank przyjmuje operaty z potwierdzoną aktualnością, czy woli nowy operat — o tym również rozstrzyga bank.
Czy operat można wykorzystać do innego celu?
Operat sporządza się do określonego celu i do tego celu wykorzystuje się go przez 12 miesięcy. Rzeczoznawca nie odpowiada za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż ten, dla którego go sporządzono (art. 156 ust. 2).
Jeśli potrzebujesz wyceny do innej sprawy, powiedz o tym przy zamówieniu. Cel wyceny wpływa na wybór sposobu wyceny (art. 154 ust. 1).