Kto zleca operat do kredytu: klient czy bank?
To zależy od banku. W jednych bankach operat zamawia kredytobiorca u wybranego rzeczoznawcy. W innych wycenę zamawia bank. Bywa też, że bank przyjmuje operaty tylko od rzeczoznawców ze swojej listy.
Dlatego pierwszy krok to rozmowa z doradcą w banku, a dopiero potem z rzeczoznawcą.
Operat do kredytu krok po kroku
1. Zapytaj w banku o wymagania
Przed zamówieniem wyceny warto zapytać doradcę:
- kto zamawia wycenę — klient czy bank,
- czy bank przyjmie operat od rzeczoznawcy wybranego przez klienta,
- czy bank ma własne wymagania co do treści operatu,
- jak stary może być operat w dniu złożenia wniosku.
2. Ustal z rzeczoznawcą cenę i termin
Zadzwoń albo napisz. Powiedz, jaką nieruchomość trzeba wycenić i że chodzi o kredyt. Podaję cenę i termin przed rozpoczęciem pracy.
3. Przygotuj dokumenty
Przyda się numer księgi wieczystej, dokument nabycia, a przy domu — pozwolenie na budowę i rysunki. Pełną listę dla mieszkania, domu i działki opisuję w artykuleJakie dokumenty przygotować do wyceny. Bank może poprosić o dodatkowe dokumenty.
4. Oględziny
Oglądam nieruchomość na miejscu. Termin oględzin umawiam tak, żeby był dogodny dla zamawiającego. Oględziny pozwalają ocenić stan techniczny, standard wykończenia i otoczenie nieruchomości.
5. Operat szacunkowy
Operat szacunkowy to pisemna opinia rzeczoznawcy o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Kopia polisy OC rzeczoznawcy, aktualnej na dzień sporządzenia operatu, jest załącznikiem do operatu albo do umowy o wycenę (art. 175 ust. 4a).
6. Operat trafia do banku
Gotowy operat trafia do banku — przez klienta albo bezpośrednio, zależnie od tego, kto zamawiał wycenę. Bank ocenia go według własnych procedur.
Ile kosztuje i ile trwa wycena do kredytu?
Wycena do kredytu kosztuje tyle samo, co wycena danego rodzaju nieruchomości. Mieszkanie to 850–1 250 zł, a operat przygotowuję w ciągu do 7 dni roboczych. Działkę i grunt rolny również wyceniam w ciągu do 7 dni roboczych.
Ceny i terminy dla domów, siedlisk i lokali usługowych są w cenniku.
Jak przyspieszyć wycenę do kredytu?
- zapytaj w banku o wymagania, zanim zamówisz wycenę — unikniesz poprawek,
- podaj numer księgi wieczystej już przy pierwszej rozmowie,
- przygotuj dokumenty, które ma tylko właściciel: rzuty, rysunki, dokument nabycia,
- umów oględziny w pierwszym dogodnym terminie i zapewnij dostęp do wszystkich pomieszczeń,
- powiedz od razu, jeśli bank wyznaczył termin złożenia operatu.
Co sprawdzić w operacie przed złożeniem w banku?
Każdy bank ma własne procedury oceny operatu. Zanim złożysz operat, warto samemu sprawdzić kilka rzeczy:
- czy operat dotyczy właściwej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia,
- czy cel wyceny odpowiada kredytowi — operat wykorzystuje się do celu, dla którego został sporządzony (art. 156 ust. 3),
- czy operat jest aktualny — ustawa pozwala go wykorzystywać przez 12 miesięcy od daty sporządzenia (art. 156 ust. 3), ale bank może mieć własne wymagania,
- czy dołączono kopię polisy OC rzeczoznawcy (art. 175 ust. 4a),
- czy operat spełnia wymagania, o które pytałeś w banku na początku.
O tym, jak długo można korzystać z operatu, piszę w artykuleIle ważny jest operat szacunkowy.
Jaką wartość określa operat?
Ustawa wymienia rodzaje wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową, katastralną i inne, przewidziane w odrębnych przepisach (art. 150 ust. 1).
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych (…)”
art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Istnieje też pojęcie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Ustawa wymienia opracowania dotyczące tej wartości wśród prac rzeczoznawcy, które nie są operatem szacunkowym (art. 174 ust. 3a pkt 5). Jakiego dokumentu potrzebuje bank, najlepiej ustalić z doradcą.