Po co rzeczoznawcy dokumenty?
Operat szacunkowy opisuje konkretną nieruchomość: jej stan prawny, powierzchnię, przeznaczenie i stan techniczny. Te informacje pochodzą z dokumentów i z oględzin. Im pełniejsze dokumenty, tym mniej pytań i uzupełnień w trakcie pracy.
Kompletność dokumentów wpływa też na nakład pracy, a więc na cenę wyceny. Piszę o tym w cenniku.
Czy rzeczoznawca może sam zdobyć dokumenty do wyceny?
Częściowo tak. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymienia źródła danych, z których korzysta się przy wycenie (art. 155 ust. 1). Są wśród nich między innymi:
- księgi wieczyste,
- kataster nieruchomości,
- plany miejscowe, decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę i plany ogólne gmin,
- rejestry zabytków,
- świadectwo charakterystyki energetycznej.
Urzędy, sądy, urzędy skarbowe i spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek udostępniać rzeczoznawcom te rejestry i dokumenty (art. 155 ust. 3). Nie wszystko jednak leży w urzędach. Część dokumentów ma tylko właściciel, na przykład rzuty mieszkania z wymiarami, rysunki domu albo umowy dotyczące nieruchomości. Dlatego przy zamówieniu ustalamy, co przygotowuje zamawiający.
Jakie dokumenty do wyceny mieszkania?
- akt notarialny albo inny dokument potwierdzający prawo do lokalu, na przykład umowa z deweloperem albo zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej,
- numer księgi wieczystej lokalu (jeśli jest założona) i budynku,
- wypis z ewidencji gruntów, budynków i lokali (kartoteka lokalu),
- wypis z miejscowego planu dla działki, na której stoi budynek,
- zaświadczenie o samodzielności lokalu, jeśli było wydane,
- rzut lokalu z powierzchnią pomieszczeń, jeśli go masz,
- informacja o pomieszczeniach przynależnych (piwnica, komórka) i o miejscu postojowym,
- świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli zostało sporządzone,
- krótka informacja o remontach i stałym wyposażeniu.
Przy wycenie do kredytu bank może prosić o dodatkowe dokumenty. Warto zapytać o nie przed zamówieniem wyceny.
Jakie dokumenty do wyceny domu?
- akt notarialny albo inny dokument nabycia,
- numer księgi wieczystej,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- wypis i wyrys z miejscowego planu albo decyzja o warunkach zabudowy,
- mapa zasadnicza, jeśli ją masz,
- pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy,
- projekt budowlany lub inne rysunki domu (rzuty, przekroje),
- dokument potwierdzający zakończenie budowy, na przykład pozwolenie na użytkowanie, jeśli budowa jest zakończona,
- przy domu w budowie: dziennik budowy i informacja o zaawansowaniu prac,
- świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli jest,
- informacja o przyłączach (woda, kanalizacja lub szambo, prąd, gaz) i o ogrzewaniu.
Projekt i rysunki są przydatne zwłaszcza przy domu w budowie. Wynika z nich, co ma powstać i jaką powierzchnię będzie miał budynek.
Jakie dokumenty do wyceny działki?
- akt notarialny, akt nadania albo inny dokument nabycia,
- numer księgi wieczystej,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- wypis i wyrys z miejscowego planu albo decyzja o warunkach zabudowy,
- mapa zasadnicza, jeśli ją masz,
- pozwolenie na budowę i warunki przyłączenia do sieci, jeśli zostały wydane,
- umowa dzierżawy, jeśli grunt jest wydzierżawiony,
- umowa przedwstępna, jeśli została zawarta,
- informacja o dojeździe i służebnościach, jeśli nie wynika z księgi wieczystej.
Dlaczego plan miejscowy jest tak ważny?
Przy wyborze sposobu wyceny rzeczoznawca uwzględnia m.in. przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym (art. 154 ust. 1). Gdy planu nie ma, przeznaczenie ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (art. 154 ust. 2). Gdy nie ma ani planu, ani decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (art. 154 ust. 3).
Ta sama działka może mieć zupełnie inną wartość jako grunt rolny i jako teren budowlany.
Jakie dokumenty do wyceny siedliska?
- akt notarialny, akt nadania albo inny dokument nabycia,
- numer księgi wieczystej,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
- wypis i wyrys z miejscowego planu albo decyzja o warunkach zabudowy, jeśli są,
- dokumenty budynków (pozwolenie na budowę, projekt, rysunki), jeśli je masz,
- informacja o przyłączach i o ogrzewaniu domu,
- umowa dzierżawy, jeśli grunt jest wydzierżawiony.
Jakie dokumenty do wyceny lokalu usługowego?
- akt notarialny albo inny dokument potwierdzający prawo do lokalu,
- numer księgi wieczystej lokalu (jeśli jest założona) i budynku,
- wypis z ewidencji gruntów, budynków i lokali,
- decyzja o sposobie użytkowania lokalu, jeśli była wydana,
- rzut lokalu albo inna dokumentacja techniczna, jeśli ją masz,
- umowa najmu i wysokość czynszu, jeśli lokal jest wynajęty,
- wysokość opłat za zarząd nieruchomością, jeśli dotyczy.
Czy do wyceny potrzebny jest odpis z księgi wieczystej?
Zwykle wystarczy sam numer księgi. Księgi wieczyste są jednym ze źródeł danych do wyceny (art. 155 ust. 1 pkt 1), a sądy mają obowiązek udostępniać je rzeczoznawcom (art. 155 ust. 3). Jeśli masz odpis, możesz go przekazać.
Co zrobić, jeśli nie mam wszystkich dokumentów?
Wycenę można zamówić bez kompletu. Przy pierwszej rozmowie ustalamy, czego brakuje i skąd to uzyskać. Część danych rzeczoznawca pobierze z urzędów. Brak niektórych dokumentów może jednak wydłużyć przygotowanie operatu.
Jak wygląda cała wycena, od rozmowy do gotowego operatu, opisuję na stronieJak przebiega wycena.